Η επιστολή του Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Αιτωλοακαρνανίας προς τον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ αφορά ένα κρίσιμο ερμηνευτικό κενό στην εκτός σχεδίου δόμηση και συγκεκριμένα στις συνενώσεις γειτονικών γηπέδων.
Η επιστολή αναδεικνύει το γεγονός ότι η ασάφεια της διάταξης έχει οδηγήσει σε «μπλόκο» των οικοδομικών αδειών και των μεταβιβάσεων για χιλιάδες ακίνητα.
Το Κεντρικό Πρόβλημα: Άρθρο 33, παρ. 6 του Ν. 4759/2020
Η συγκεκριμένη παράγραφος ορίζει τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες επιτρέπεται η λειτουργική συνένωση γηπέδων στην εκτός σχεδίου δόμηση, με σκοπό την ενιαία εκμετάλλευσή τους (π.χ. τουριστικές εγκαταστάσεις, βιομηχανίες). Ωστόσο, η διατύπωση του νόμου δημιούργησε δύο εκ διαμέτρου αντίθετες ερμηνείες μεταξύ των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) και των συμβολαιογράφων
- Η αυστηρή ερμηνεία (Μπλόκο): Ορισμένες ΥΔΟΜ και νομικοί ερμηνεύουν ότι για να γίνει συνένωση, θα πρέπει κάθε ένα από τα αρχικά γήπεδα ξεχωριστά να είναι ήδη άρτιο και οικοδομήσιμο βάσει των νέων αυστηρών περιορισμών του Ν. 4759/2020 (π.χ. απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο).
- Η τεχνική/ορθή ερμηνεία: Η συνένωση γίνεται ακριβώς για να δημιουργηθεί ένα νέο, ενιαίο οικόπεδο το οποίο θα πληροί τις προϋποθέσεις αρτιότητας (π.χ. συγκέντρωση των απαραίτητων 4 στρεμμάτων), ακόμη και αν τα αρχικά κομμάτια ήταν μη άρτια.
Τα Αιτήματα του Συλλόγου Τοπογράφων (ΠΣΔΑΤΜ)
Με την επιστολή του, ο ΠΣΔΑΤΜ ζητά από το ΥΠΕΝ την άμεση έκδοση διευκρινιστικής εγκυκλίου προκειμένου να ξεκαθαριστούν τα εξής:
- Σκοπός της Διάταξης: Να επιβεβαιωθεί γραπτώς ότι η διάταξη θεσπίστηκε για να διευκολύνει τις επενδύσεις και την αξιοποίηση γης, και όχι για να καταστήσει αδύνατη τη συνένωση μικρότερων κλήρων.
- Άρση της Πολυνομίας: Να σταματήσει η αυθαίρετη άρνηση έκδοσης οικοδομικών αδειών από τις κατά τόπους ΥΔΟΜ, οι οποίες φοβούμενες τις αστικές ή ποινικές ευθύνες, «παγώνουν» τις διαδικασίες.
- Διασφάλιση Μεταβιβάσεων: Να αποκατασταθεί η ασφάλεια δικαίου στις αγοραπωλησίες και στα συμβόλαια, καθώς οι συμβολαιογράφοι αδυνατούν να συντάξουν πράξεις λόγω της ερμηνευτικής σύγχυσης.
Eπιστολή του Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών προς τον Γ.Γ. του ΥΠΕΝ με θέμα Διευκρινίσεις επί του άρθρου 33, παρ. 6 του Ν. 4759/2020 (ΦΕΚ 245Α/09-12-2020)»
Θέμα: «Διευκρινίσεις επί του άρθρου 33, παρ. 6 του Ν. 4759/2020 (ΦΕΚ 245/09-12-2020)» Αξιότιμε κ. Μπακογιάννη,
με την παρούσα επιστολή του ο Σύλλογος Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Αιτωλοκαρνανίας επιθυμεί, επικαλούμενος τόσο τη θεσμική όσο και τη συναδελφική ιδιότητά σας να αναζητήσει τις δέουσες διευκρινίσεις σχετικά με ένα θέμα, που προβληματίζει ιδιοκτήτες, συμβολαιογράφους, αλλά κυρίως συναδέλφους μηχανικούς (ιδιώτες και Υπαλλήλους Υ.ΔΟΜ.)
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 33, παράγραφος 6 του Ν. 4759/2020 (ΦΕΚ 245/09-12-2020) στις εκτός σχεδίου περιοχές επιτρέπεται η συνένωση όμορων γηπέδων, υπό τις εξής προϋποθέσεις:
α) το νέο γήπεδο που προκύπτει μετά τη συνένωση έχει εμβαδόν τουλάχιστον 4.000 τ.μ. και,
β) τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που συνενώνονται είναι άρτιο και οικοδομήσιμο με τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου.
Η εύλογη απορία, που προκύπτει από την ερμηνεία του ανωτέρω άρθρου είναι για ποιο λόγο η συνένωση 2 μη άρτιων γεωτεμαχίων έκτασης επί παραδείγματι 2.000 τ.μ. εκάστου, με επαρκές πρόσωπο σε αναγνωρισμένη οδό εκτός εγκεκριμένου Ρυμοτομικού Σχεδίου Πόλεως δε δύναται να αποδώσει στον ιδιοκτήτη των ως άνω γεωτεμαχίων ένα νέο γεωτεμάχιο έκτασης 4.000 τ.μ. άρτιο και οικοδομήσιμο.
Με δεδομένες τις τελευταίες εξελίξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση με την εμπλοκή του ΣτΕ, καθώς και τα υπό εξέλιξη Τ.Π.Σ. που αναμένεται κατά κανόνα να αυξήσουν το απαιτούμεν εμβαδόν αρτιότητας, καθίσταται ευκόλως αντιληπτό ότι δημιουργούνται έντονες ανησυχίες στους ιδιοκτήτες, αλλά και ένα ιδιαίτερα ασαφές πλαίσιο σε επίπεδο επαγγελματικής λειτουργίας για τους συναδέλφους μας τόσο στην περιοχή μας, αλλά και σε όλη την επικράτεια.
Σε κάθε περίπτωση, η εναπόθεση της ερμηνείας της σε συναδέλφους και συμβολαιογράφους, στην οποία πολλές φορές υπεισέρχεται η έννοια της διάκρισης μεταξύ πολεοδομικής και συμβολαιογραφικής συνένωσης των γεωτεμαχίων, αποτελεί τροχοπέδη για την ορθή εφαρμογή της κείμενης νομοθεσίας τόσο κατά τη διενέργεια συμβολαιογραφικών πράξεων όσο και κατά την έκδοση Οικοδομικών Αδειών. Επιπροσθέτως φαντάζει πολεοδομικά παράλογη η μη δυνατότητα συνένωσης δύο ή και περισσοτέρων μη άρτιων γεωτεμαχίων, που θα μπορούσε να αποδώσει ένα νέο άρτιο και οικοδομήσιμο γεωτεμάχιο.
Τούτων δοθέντων, παρακαλείσθε όπως μας γνωστοποιήσετε εάν η ανωτέρω διάταξη μπορεί να τύχει περαιτέρω διευκρινιστικής ερμηνείας μέσω σχετική εγκυκλίου προς τις Υ.ΔΟΜ. και τους συμβολαιογραφικούς συλλόγους ή αλλαγής σε κάποιο σχετικό νέο Νόμο.
Με εκτίμηση,
Ο Πρόεδρος, Κωνσταντίνος Ι. Παπαθανασίου
MSc, Αγρονόμος & Τοπογράφος Μηχανικός
