Η εποχή που μια απλή βεβαίωση μηχανικού αρκούσε για να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε ένα ακίνητο ανήκει οριστικά στο παρελθόν. Από την 1η Απριλίου 2022, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) αποτελεί το μοναδικό νόμιμο έγγραφο που πιστοποιεί την πολεοδομική κατάσταση ενός ακινήτου, καθιστώντας την το Α και το Ω για κάθε συμβολαιογραφική πράξη.
Στο michanikosapps, συγκεντρώσαμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για να ολοκληρώσετε τη διαδικασία γρήγορα και χωρίς νομικά κολλήματα.
Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου;
Πρόκειται για έναν ψηφιακό φάκελο που τηρείται στο σύστημα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ). Περιλαμβάνει όλα τα στοιχεία του ακινήτου (σχέδια, άδειες, πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης, δηλώσεις αυθαιρέτων κ.α.). Στόχος είναι η αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου και η προστασία των αγοραστών από κρυφές πολεοδομικές παραβάσεις.
Γιατί είναι απαραίτητη στη μεταβίβαση;
Χωρίς την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου, κανένας συμβολαιογράφος δεν μπορεί να συντάξει συμβόλαιο για:
- Γονική παροχή ή δωρεά.
- Πώληση ή αγορά ακινήτου.
- Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Η διαδικασία σε 4 βήματα
- Ανάθεση σε Μηχανικό: Μόνο διαπιστευμένος μηχανικός έχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα.
- Συλλογή Δικαιολογητικών: Απαιτούνται τίτλοι ιδιοκτησίας, στέλεχος οικοδομικής άδειας, κατόψεις, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και στοιχεία κτηματολογίου.
- Αυτοψία: Ο μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο για να διαπιστώσει αν οι υφιστάμενες κατασκευές ταυτίζονται με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας.
- Έκδοση Πιστοποιητικού: Εφόσον δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες (ή αν αυτές έχουν τακτοποιηθεί), εκδίδεται το Πιστοποιητικό Πληρότητας, το οποίο έχει διάρκεια ισχύος 2 μήνες.
Τι συμβαίνει αν υπάρχουν αυθαιρεσίες;
Αν κατά την αυτοψία εντοπιστούν πολεοδομικές υπερβάσεις (π.χ. κλεισμένοι ημιυπαίθριοι, αλλαγή διαρρύθμισης, αυθαίρετες αποθήκες), η Ηλεκτρονική Ταυτότητα δεν μπορεί να εκδοθεί αν προηγουμένως δεν γίνει υπαγωγή στον νόμο περί αυθαιρέτων (Ν. 4495/17). Η τακτοποίηση και η ΗΤΚ πλέον «βαδίζουν» μαζί.
1. Τι ακριβώς περιλαμβάνει ο «φάκελος» της ΗΤΚ;
Δεν είναι απλώς μια βεβαίωση. Είναι η ψηφιακή συγκέντρωση όλων των εγγράφων ενός ακινήτου:
- Στέλεχος Οικοδομικής Άδειας (με τις αναθεωρήσεις της).
- Εγκεκριμένα σχέδια (κατόψεις, τομές, όψεις).
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
- Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής (αν υπάρχει).
- Δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων (αν έχουν γίνει).
- Πίνακας χιλιοστών και μελέτη κατανομής δαπανών (για οριζόντιες ιδιοκτησίες).
2. Πόσο διαρκεί το Πιστοποιητικό Πληρότητας;
Το Πιστοποιητικό που εκδίδεται στο τέλος της διαδικασίας έχει διάρκεια ισχύος 2 μηνών. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να συντονιστείτε με τον συμβολαιογράφο σας, ώστε η υπογραφή των συμβολαίων να γίνει εντός αυτού του χρονικού ορίου. Αν παρέλθει το δίμηνο, ο μηχανικός πρέπει να εκδώσει νέο πιστοποιητικό (εφόσον δεν έχουν αλλάξει τα δεδομένα).
3. Ποιος πληρώνει για την έκδοση της ΗΤΚ;
Συνήθως το κόστος επιβαρύνει τον πωλητή (ή αυτόν που προβαίνει στη γονική παροχή/δωρεά), καθώς είναι δική του υποχρέωση να παραδώσει το ακίνητο πολεοδομικά «καθαρό» και έτοιμο για μεταβίβαση.
4. Μπορεί να εκδοθεί ΗΤΚ αν υπάρχουν εκκρεμότητες με το Κτηματολόγιο;
Για να ολοκληρωθεί η ΗΤΚ, ο μηχανικός ζητά τον ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου). Αν το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, η διαδικασία θα «κολλήσει». Είναι απαραίτητο το ακίνητο να είναι ψηφιακά εντοπισμένο.
5. Τι είναι η «Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας»;
Αν θέλετε να πουλήσετε ένα διαμέρισμα, δεν χρειάζεται ταυτότητα για όλη την πολυκατοικία. Εκδίδεται ταυτότητα για τη συγκεκριμένη διηρημένη ιδιοκτησία (το διαμέρισμα, την αποθήκη ή το πάρκινγκ που μεταβιβάζεται), η οποία όμως περιλαμβάνει και αναφορά στα κοινόχρηστα βάσει της σύστασης.
6. Τι γίνεται αν ο μηχανικός βρει «μικροδιαφορές» στα τετραγωνικά;
Είναι το πιο σύνηθες πρόβλημα. Αν η πραγματική κατάσταση διαφέρει από τα σχέδια της πολεοδομίας ή από το συμβόλαιο (ακόμα και για λίγα εκατοστά), πρέπει πρώτα να γίνει τακτοποίηση αυθαιρέτου ή τροποποίηση της σύστασης. Η ΗΤΚ «κλειδώνει» την πραγματικότητα – δεν επιτρέπει αποκλίσεις.
7. Πόσο χρόνο χρειάζεται η διαδικασία;
Εξαρτάται από τη διαθεσιμότητα των εγγράφων. Αν έχετε όλα τα σχέδια στα χέρια σας, μπορεί να ολοκληρωθεί σε 3-5 εργάσιμες ημέρες. Αν όμως χρειαστεί αναζήτηση φακέλου από την Πολεοδομία (αρχείο), η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει από μερικές εβδομάδες έως μήνες.
8. Υπάρχει περίπτωση να χρειαστεί στατική επάρκεια;
Ναι. Αν το ακίνητο έχει αυθαιρεσίες που τακτοποιούνται τώρα και υπάγονται σε κατηγορίες που απαιτούν στατικό έλεγχο (σύμφωνα με τον Ν. 4495/17), η μελέτη αυτή πρέπει να ανέβει και στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα.
